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芦哲&占烁:存量时代的房地产复苏有何不一样?

2023-07-17 16:41      点击量:1801  评论(0人参与)
 

核心观点:

年初以来,房地产市场出现明显回暖迹象,1-2月商品住宅销售额实现3.5%的正增长,结束了18个月以来的连续下跌。我们认为,由于人口因素带来的长期需求增速下行,当前存量时代的房地产复苏动能会明显弱于前几轮。但我们测算“十四五”期间商品住宅销售的中长期需求可能在12亿平左右,2022年出现“超跌”后会回补,加上疫情后,短期积压需求持续释放+新增城镇人口反弹50%+居民收入改善+房价预期改善等因素影响,今年房地产市场复苏可能略超过去年底的预期,全年商品住宅销售面积可能增长3-5%。

市场复苏:

(1)销售端:各项指标大幅回暖,一线城市恢复最快。总体而言,2023年1-2月份我国商品房销售面积与金额接近转正,商品住宅均价结束11连跌。具体而言,房价方面,一线城市房价环比涨幅率先转正,二三线城市房价下行收窄,新房价格涨幅高于二手房。成交面积方面,二手房交易量回暖速度快于新房,各层级城市均涨幅明显。(2)投资端:下滑幅度收窄,但并未出现实质性改善。其中土地购置费拉动房地产开发投资回升,但土地成交表现低迷。(3)融资端:房地产开发资金来源降幅明显收窄,但仍处于负增长状态。

 存量时代复苏动能偏弱:

(1)需求方面,长期需求见顶回落,房地产市场进入存量时代。目前我国人口增长已呈见顶态势,将对应带来房地产市场中长期需求的下降。此外,居民资产负债情况相比历史水平已逐渐恶化,居民还贷支出占比远超前三轮周期。

(2)政策方面,“房住不炒”下放松力度小于前几轮。本轮复苏中央政策关注重点在于风险化解,房贷利率和限购政策调节权力被交由地方。截至目前,各城利率已降至历史低点并呈企稳态势。地方政府也对辖区内的限购限售政策进行了有限调整。但相比之下,前几轮周期中的大规模、大幅度刺激政策在本轮周期中尚未出现。

(3)预期方面,居民购房信心冲击烈度更深,收入冲击对未来销量形成制约。去年以来的“烂尾”“断供”风波冲击消费者预期,多数居民选择持币观望,新增存贷差额持续扩大。在疫情对收入和就业的影响下,目前居民预防性储蓄仍保持高位,进一步制约其购房能力。

(4)供给方面,房企商业模式面临重塑,库存消化周期处于历史高位。近年来的房企违约潮,造成供应端的市场出清。复苏进程中房企需要在重塑的商业模式的中寻找自身恢复路径。此外,当前住宅库存及其消化周期也处于历史高位,市场需要更长时间消化历史库存。

当前支撑因素:

(1)我们根据人口普查数据推算2021-2030年商品房需求可能减少9.2%左右,对应商品房销售面积中枢在11.5亿平左右,“十四五”期间为12亿平左右,2022年商品住宅销售面积超跌约5000万平,对应约5%左右的潜在增速。

(2)疫情结束后带来四大利好:①积压需求释放;②新增城镇人口反弹,预计新增城镇人口的增速超50%;③居民就业和收入改善;④房价预期改善,房价上涨预期滞后于实际房价变动,而70城二手房价拐点已现,预期将成为复苏的“加速器”。

风险提示

居民收入改善偏慢;房地产供给端修复慢拖累需求端;海外风险因素拖累国内经济复苏。

正 文

近期,房地产市场主要指标快速回暖,其进度和持续性正被市场广泛讨论。我们从政策、预期、供给、需求四个角度探究本轮复苏面临的时代特征,并对2023年房地产市场恢复形势做出展望。

1. 房地产市场复苏情况

1.1. 销售端:各项指标大幅回暖,一线城市恢复最快

商品房销售面积与金额接近转正,商品住宅均价结束11连跌。3月15日,统计局公布1-2月房地产数据。销售方面,1-2月商品房销售面积1.5亿平方米,同比录得-3.6%,较上年12月大幅收窄28个百分点;销售额1.5万亿元,同比下降0.1%。住宅方面,1-2月商品住宅销售面积1.3亿平方米,同比下降0.6%;销售额1.4万亿元,同比增长3.5%;折合均价10558元/平方米,涨幅为4.1%,结束11连跌。


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